[더구루=김수현 기자] 최근 과열 양상을 보였던 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 7월부터 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 이른바 '삼중 규제지역'으로 지정됐다. 투자 수요 위축과 함께 거래량 감소 등 숨고르기가 본격화될 전망이다.

30일 국토교통부는 동탄과 기흥, 구리를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 지정 효력은 다음달 1일부터 발생한다. 지방자치단체장 권한인 토지거래허가구역도 이날 경기도에 의해 지정됐으며, 부동산거래법에 따라 공고 닷새 후인 내달 5일부터 규제가 적용될 예정이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 급격한 가격 상승과 거래 급증, 갭투자 등 투기적 수요 유입을 원천 차단하기 위한 강력한 조치"라고 평가했다.

이들 지역은 그동안 반도체 산업 벨트 확장 기대감과 GTX-A 노선 개통 등 대형 교통 호재, 뛰어난 서울 접근성 등을 바탕으로 단기간에 가격이 급등했던 곳이다. 특히 전세를 끼고 매수하는 갭투자와 단기 시세차익을 노린 투자 수요가 대거 유입되면서 시장 과열을 주도해왔다.

부동산원에 따르면 올들어 6월 넷째 주(6월22일 기준)까지 동탄구의 아파트값 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 작년 같은 기간 0.09% 하락했던 구리시는 7.87% 올랐고, 전년 동기 -0.29% 였던 기흥구는 올들어 6.21% 올랐다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "일부 지역은 반도체 대기업의 성과급 기대에 대한 선취매 수요가 미리 몰린 데다, 토지거래허가제 제외 프리미엄이 작용해 가격이 주변 보다 부풀려진 측면이 있어 투자에 신중함이 필요하다"고 조언했다.

이번 규제로 이들 지역의 매수 환경은 급격히 얼어붙을 전망이다. 주택담보대출비율(LTV) 한도가 축소되는 등 금융 규제가 강화되고 다주택자에 대한 취득세와 양도소득세 중과 부담이 대폭 커진다. 여기에 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무까지 부과되면서 투자 목적으로 전세를 활용한 갭투자도 불가능해졌다.

함 랩장은 "당분간 6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 크게 위축되면서 거래량이 눈에 띄게 감소할 가능성이 크다"고 내다봤다.

다만 가격이 급락할 가능성은 제한적일 것으로 예상됐다. 해당 지역의 중장기 개발 호재가 여전히 유효하기 때문이다.

동탄과 기흥은 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 산업 확장의 수혜지이며 분당선 연장, 용인 플랫폼시티 등 대형 프로젝트가 대기 중이다. 구리 역시 역세권 개발 기대감이 유효하다.

반면 규제를 피한 인근 비규제지역으로 유동성이 쏠리는 '풍선효과'는 경계해야 할 요소로 꼽힌다. 과거 수도권 규제 확대 시기에도 투자자들이 인접 지역으로 이동해 거래량과 가격을 끌어올린 전례가 있기 때문이다. 이번 조치 이후 규제가 덜한 남양주나 수원 권선구 등으로 투자 수요가 이동할 가능성이 제기된다.

함 랩장은 "인근 비규제지역으로의 풍선효과 여부에 대한 정부의 지속적인 모니터링이 수도권 주택시장의 중요한 변수가 될 것"이라고 조언했다.

국토부는 이번 규제지역 지정과 함께 부동산 시장을 교란하는 각종 불법행위에 대해서는 엄정 대응하겠다는 방침을 밝히는 한편, 주택가격 상승 지역에 대한 모니터링을 대폭 강화하겠다고 덧붙였다.