[더구루=김수현 기자] 정부가 종합부동산세(종부세) 개편과 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 한도 신설을 골자로 한 부동산 세제 개편안을 발표하며 4년 만에 보유세·양도세 체계 전면 수술에 나섰다. 실거주 1주택자에 대한 세 부담은 완화하는 한편, 초고가·비거주 주택에 대한 과세를 강화해 투기 수요를 차단하겠다는 구상이다.

재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제개편안'은 기존 다주택자에 대한 일률적 중과 제도를 폐지하고, 합산 주택가액을 중심으로 종부세율 체계를 일원화하는 내용을 담고 있다. 이번 개편은 2022년 12월 현행 종부세 체계가 마련된 이후 4년 만이다. 개편안에 따라 보유 주택 수가 많더라도 전체 가액이 낮으면 세 부담이 줄어드는 반면, 비거주 주택이나 초고가 주택 보유자는 세 부담이 커지게 된다.

실거주자의 주거 안정을 위한 세제 지원책도 함께 마련됐다. 1세대 1주택자 중 실제 거주자에 대해서는 종부세 기본공제 금액을 현행 12억원에서 14억원으로 상향 조정하기로 했다. 반면 실거주하지 않는 1주택자는 기본공제 금액이 기존 12억원에서 9억원으로 축소된다.

세율 역시 과세표준 가액에 따라 0.5~2.7% 단일 세율 체계로 재편되지만, 시가 40억~50억원을 초과하는 초고가·비거주 주택은 최상위 구간 세율(최고 2.7%)이 적용돼 세 부담이 높아진다.

양도소득세는 거주 및 보유 기간에 따라 최대 80%까지 인정되던 1세대 1주택자 장기보유특별공제 혜택에 '10억원 한도'가 도입된다. 2027년까지 유예기간을 두고 2028년부터 단계적으로 한도를 적용해 2029년 완전 도입하기로 했다.

서울 강남권 등 양도차익이 큰 초고가 주택 보유자는 2027년까지 매도할 경우 기존처럼 최대 80% 공제를 받지만, 2028년 이후 매도 시부터는 공제 한도가 10억원으로 제한된다. 

초고가·비거주 주택의 세 부담이 크게 늘어난 것은 거주 중심의 과세 체계를 확립하겠다는 정부 방침에 따른 것이다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난달 30일 "집은 바잉(buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(living), 사는 곳이라는 원칙 하에 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 세제를 합리적으로 개편한다"며 "시가 40억~50억원 초과 주택은 과세를 정상화하고 거주하지 않는 주택과 다주택은 과도한 혜택을 줄여 과세 형평을 제고하겠다"고 설명한 바 있다.

시장에서는 개편안 시행 시점인 2027년을 앞두고 올해 말부터 막판 다주택·비거주 매물이 집중적으로 출회될 것이란 전망이 나온다. 장특공제 한도 신설과 종부세 인상 폭을 피하려는 초고가 주택 보유자들이 매도 타이밍을 앞당길 가능성이 높기 때문이다.

한편으로는 인상된 보유세 부담이 임대료로 전가되면서 전·월세 시장의 주거 불안을 부추길 수 있다는 우려도 제기된다.