[더구루=백승재 기자] '투기 논란'으로 김의겸 청와대 대변인의 사퇴를 이끈 '흑석9구역'에 대한 부동산 미래 가치에 관심이 쏠린다. 

김 대변인의 사퇴로 '투기 논란'은 '의혹'으로 매듭됐으나 김 대변인이 구입한 상가건물 가치는 물론 '서반포'로 불리는 이들 지역의 미래가치에 이목이 집중되고 있다.

우선 김 대변인의 상가 부동산 가치는  ‘40억원'에 달하고,  흑석9구역은 '서반포'로 불릴 만한 충분히 개발 호재가 있다는 분석이 지배적이다.

◇"5년마다 1.5배씩 상승폭 고려할때 40억원 가능" 
 
김 대변인이 구매한 건물이 있는 ‘흑석9구역’은 서울 동작구 흑석동 내 재개발 단지다. 지난해 5월 시공사 선정(롯데건설) 이후 개발이 급물살을 탔다. 1560가구 중 750여가구가 일반분양분이어서 투자가치가 높게 평가됐다.

이른바 ‘달동네’였던 흑석동은 2005년 뉴타운으로 지정과 함께 ‘서반포’로 불리기 시작하며 투자자들이 몰렸다.

지난해 문재인 정부가 발표한 9.13대책 이후 가격상승 기대감이 정점을 찍었다. 김 대변인이 이곳에 건물을 구매한 것은 9.13대책 직전인 지난해 8월이다.

서울시 부동산정보시스템을 분석한 결과 지난 2005년 흑석동이 뉴타운으로 지정될 당시 3.3㎡ 168만원이던 이 건물의 개별공시지가는 지난해 650만원까지 뛰었다. 13년 새 공시지가 4배 뛴 셈이다.

공시지가 상승폭은 5년 주기로 1.5~2.5배였다. 이같은 사실을 감안할 때 지난해 25억원에 구입한 김 대변인의 건물은 오는 2024년 40억원까지 상승할 가능성은 근거 없는 얘기는 아니다.

부동산 관계자는 “공시지가는 실거래가지수가 반영되기 때문에 김 대변인의 부동산 과거 상승분만 고려한다면 전혀 근거없는 얘긴 아니다”며 "그러나 이는 과거 자료를 토대로한 추정치일뿐"이라고 말했다.

이어 "부동산 가격은 실물경기와 금리 등 복합적으로 작용되는 만큼 향후 가치가 40억원에 달한다는 분석은 정확치 않다"고 덧붙였다.

◇최근 1년간 상승폭 근거하면 "글쎄"

김 대변인의 건물에 큰 시세차익이 기대되는 건 건물 자체의 가치보다 그가 분양받게 될 아파트와 상가 때문이다. 그러나 최근 부동산 시장이 주춤하면서 기대만큼 차익이 크지 않을 거란 전망도 나온다.

김 대변인은 건물 매입으로 조합원 자격을 얻어 아파트와 상가를 분양받을 수 있다. 특히 건물 대지면적(241㎡)이 넓어 작은 평형대 아파트 두채와 넓은 평형대 아파트 한 채 중 선택할 수 있다.

동작구는 투기지역으로 지정돼 분양가 상한제 영향을 받는다. 업계에서는 흑석9구역에 조성되는 롯데 시그니처 캐슬 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가를 7억~8억원 대로 예상한다.

2012년 인근에 분양한 ‘흑석한강푸르지오’(흑석 4구역 재개발)는 전용 108㎡가 지난해 10월 12억3000만원에 거래됐다. 2016년 분양한 ‘흑석아크로리버하임’(7구역 재개발) 전용 84㎡는 입주가 시작된 지난해 11월 12억8000만원에 팔렸다.

인근 단지 시세를 고려했을 때 김 대변인이 아파트 두 채를 받을 경우 도합 10억원 이상 시세차익을 거둘 수 있다는 분석이 나온다.

다만 김 대변인이 실거주목적으로 큰 평형대 한 채만 받는다고 말해 아파트만으로 시세차익을 거두긴 어려울 것으로 보인다.

분양받을 상가도 시세차익은 기대하기 어렵다. 인근 단지인 한강푸르지오는 단지 내 상가를 3억5000만원 선에 분양했다. 현재 해당 단지 내 상가 매매가격은 4억원 안팎으로 시세차익이 크지 않다.

◇'흑석9구역' 개발 완료 뒤 '서반포' 자리매김 

당장 시세차익이 나진 않더라도 흑석9구역이 개발 완료되면 추가 가격 상승 가능성은 높게 점쳐진다.

업계에 따르면 롯데건설은 오는 2021년까지 흑석9구역 철거 등을 마무리하고 2023년 단지를 완공한다는 계획이다.

롯데건설은 시공사로 선정될 당시 “롯데만의 특화설계로 입주민의 주거 만족도를 충족할 단지로 재탄생할 것”이라고 밝혔다. 아파트는 중앙광장과 공원, 키즈워터파크, 인도어 골프장 등 다양한 입주민 특화시설이 마련된 프리미엄 단지로 조성될 예정이다.

특히 롯데건설은 흑석9구역에 아파트 동과 동을 연결하는 이른바 하늘 위 구름다리인 '스카이브리지'를 적용한다는 계획이다.

'스카이브릿지'는 보통 한강 변이나 지역 내 손꼽히는 입지에 들어섰다. 아파트 최고 층을 연결해 뛰어난 조망을 누릴 수 있는데다 주변 건물을 압도하는 외관을 갖춰 지역 대표 단지로 자리 잡는 경우가 많다.

기존 '스카이브리지'가 적용된 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’와 서초동 ‘서초푸르지오써밋’, 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’, 한강로2가 ‘래미안용산더센트럴’ 등은 지역 시세를 주도하는 랜드마크 단지로 입지를 굳혔다.

여기에 동작구청이 2021년까지 구역 내 두 개 고등학교를 신설키로 해 입주시기가 되면 추가 가격 상승을 현지 부동산 전문가들은 전망한다. 특화단지에다 교육여건까지 갖춰 '서반포'로 불릴만한 조건을 갖춘 셈이다.

업계 관계자는 “흑석9구역은 이미 큰 시세차익이 형성되었음에도 추가 가격 상승이 기대되는 곳”이라며 “최근 서울 부동산이 하락기에 접어들긴 했지만 최소 7억원 이상 추가 차익이 기대되는 지역”이라고 말했다.