[더구루=백승재 기자] 현재 대한민국을 들었다 놨다 하는 사업가가 있습니다. 얼마 전엔 유튜브까지 본격적으로 시작해서 많은 관심을 받기도 했죠.

 

부동산가에서는 사업가적 안목만큼이나 부동산 안목도 뛰어나다고 소문이 자자합니다.

 

오늘 소개해드릴 셀럽하우스, 요리로 대한민국을 강타한 더본코리아 백종원 대표의 집입니다.

 

 

◇ 작은 호프집 ‘3000억 프렌차이즈’ 기업으로

 

백 대표는 1993년 작은 호프집을 인수하며 요식업에 뛰어들었다.

 

이후 1994년 프렌차이즈 기업 더본코리아를 설립하고 본격적으로 프렌차이즈업을 시작했다.

 

성공과 실패를 반복하던 백 대표는 더본코리아를 국내외 30여 개 브랜드를 보유하고 더본차이나, 더본아메리카 등 현지 해외법인을 거느린 글로벌 기업으로 성장시켰다. 현재 더본코리아의 기업가치는 3000억원으로 추산된다.

 

2013년 배우 소유진 씨와 결혼해 현재 3남매를 슬하에 두고 있으며 각종 방송 활동에 이어 최근에는 유튜버로 이름을 더욱 알리고 있다.

 

 

◇빚 내 산 15.5억 고급빌라…차익 3억

 

백 대표는 소유진 씨와의 결혼을 앞두고 서울 서초구 방배동의 한 고급빌라를 15억5000만원에 매입한다.

 

백 대표는 빌라 구입 당시 한 은행을 통해 이 집에 12억 6000만원의 근저당을 설정했다. 이 주택을 담보로 대출을 받아 집값을 치룬 것으로 추정되며 집을 구매한 지 7년여가 지난 지금도 이 집에 12억원의 근저당이 설정돼 있다.

 

업계에서는 백 대표가 부동산가에서 흔히 말하는 레버리지 투자를 했다고 말한다. 빚을 끼고 집을 사서 차익을 얻는 방법을 레버리지 투자라고 하는데, 말 그대로 대출금을 지렛대 삼아 투자를 해 시세차익을 통한 수익을 노리는 투자기법이다.

 

결론부터 말하면 백 대표가 현재 집을 팔 경우 그 동안 납부한 이자, 세금 등을 제외하고 약 3억원의 차익을 거둬들이게 된다.

 

 

◇레버리지 비용…2억8600만원 

 

먼저 대출금에 대한 이자를 따져보자.

 

등기부등본상 백 대표의 최초 근저당설정액은 12억6000만원. 통상 등기부등본상 근저당설정액은 빚을 갚지 못할 경우 제반 비용 등을 계산해 실제 대출금보다 10~30% 높은 ‘채권최고액’으로 책정한다.

 

이를 감안했을 때 실제 채권액은 약 10억원으로 추정가능하다. 시중은행 주택담보대출 대출금리를 반영했을 때 월 상환액은 약 394만원으로 추산된다. 백 대표는 4개월간 1576만원을 이자로 지불한다.

 

이어 2013년 4월부터 2014년 9월 사이 대출금을 일부 상환해 6억 950만원에 대한 이자는 총 3400만원, 이후 다시 채권최고액은 12억원으로 늘어나서 올해 7월까지 백 대표는 2억 3600만원에 달하는 이자를 냈다는 계산이 나온다.

 

즉, 현재까지 백 대표가 낸 금융비용은 2억 8600만원. 여기에 취득세(약 5400만원), 재산세(연간 약 500만원), 처음 백 대표가 들였을 현금 5억 5000만원을 합하면 지금까지 약 9억2000만원을 투자했다고 추정가능하다.

 

현재 주변 빌라 시세를 토대로 추정되는 백 대표의 집값은 21~24억원. 백 대표가 투자한 금액과 남은 대출금을 합치면 약 17억8000만원으로 약 3억원의 차익을 거두었다는 얘기다.

 

 

◇3억 차익은 성공 투자(?)

 

결론적으로 백 대표는 약 17억원을 투자해 3억원의 차익을 거두었다. 집을 산 지 6년 8개월 만에 32.6% 수익률을 기록한 것으로 연간 수익률로 따지면 4.8%다. 채권금리(연간 2.0%)와 비교할 때 2.4배 수준이다.

 

이를 두고 성공한 투자냐고 물었을 때 대부분 부동산 전문가들은 ‘평타’ 수준이라고 말한다. 오히려 성공적인 투자가 아니었다는 의견이 주를 이룬다.

 

한 부동산 관계자는 “10억원 투자에 연평균 4.8% 수익률은 부동산 시장에서는 평타 수준”이라며 “이자 부담, 가격 하락 시 손실 규모 등을 따졌을 때 매우 위험한 투자에 속해 오히려 성공이라고 보기도 어렵다”고 말했다.

 

만약 백 대표의 방배동 주택이 구입 당시 가격 그대로였다면 취·등록세 등 거래세, 이자 등 금융 비용이 그대로 손실로 이어졌을 것이고 투자금 9억 2000만원을 채권에 투자했을 때 기회비용 1억 2000만원을 고려하면 오히려 5억원 가량을 손해 봤다고 볼 수 있다는 얘기다.

 

이 때문에 부동산 전문가들은 이른바 ‘깡통’이 될 수 있다며 대출을 자산 규모의 30%를 넘지 말라고 조언한다. 자산 규모 30%가 넘는 대출의 경우 리스크가 커서 부담이 될 수 있다는 지적이다.